Vendre un bien hérité, quelle valeur retenir pour calculer la plus-value ?

La vente d’un bien reçu en héritage soulève souvent deux questions très concrètes : quelle valeur d’acquisition inscrire dans le calcul, et à partir de quand compter les années de détention ? Ces deux repères changent la plus-value imposable, car ils déterminent à la fois le gain de départ et les abattements liés au temps écoulé. Il faut ensuite tenir compte des frais admissibles, de la part détenue par chaque héritier et des éventuelles exonérations.

Quelle valeur sert de prix d’acquisition après un héritage ?

Pour le calcul de la plus-value, un bien reçu par succession est traité comme une acquisition à titre gratuit. Son prix d’acquisition n’est donc pas le montant que le défunt avait payé lorsqu’il l’avait acheté. Selon la fiche de Service-Public sur la plus-value immobilière, c’est la valeur retenue pour le calcul des droits de succession qui sert de référence.

En pratique, retrouvez dans la déclaration de succession la valeur attribuée à l’immeuble et la fraction correspondant à vos droits. Si le logement a été évalué à 300 000 euros et que vous en avez hérité pour moitié, le point de départ de votre calcul porte sur votre quote-part, soit 150 000 euros, avant les éventuels frais admissibles. Cet exemple illustre seulement la méthode : la valeur réelle dépend du dossier successoral et des droits transmis.

La valeur déclarée doit correspondre à la valeur du bien au jour du décès. Le Bulletin officiel des finances publiques précise que la base est la valeur vénale ayant servi à liquider les droits de mutation à titre gratuit, diminuée, le cas échéant, de l’abattement spécifique applicable à certains logements occupés comme résidence principale par des proches protégés par la loi. Une exonération de droits de succession, à elle seule, ne signifie donc pas que la valeur d’acquisition pour la plus-value devient nulle.

Si la succession n’était pas imposable ou ne donnait lieu à aucune imposition, l’administration admet, sous condition, de retenir la valeur figurant dans l’attestation immobilière lorsqu’elle correspond à la valeur du bien au jour de la transmission. Pour un cas particulier, faites rapprocher les documents de succession et l’acte de vente par le notaire.

À quelle date commence la durée de détention ?

Dans une succession, le point de départ est généralement la date d’ouverture de la succession, c’est-à-dire la date du décès. Ce n’est ni la date à laquelle le défunt avait acheté le logement, ni celle à laquelle les héritiers signent l’acte de partage. Le BOFiP compte les périodes de détention par périodes de douze mois entre l’acquisition et la cession, et donne, pour une acquisition par décès, la date d’ouverture de la succession comme date d’acquisition.

Cette date compte parce que l’abattement fiscal dépend de la durée de détention. Par exemple, pour un décès survenu le 10 mars 2018 et une vente réalisée le 20 avril 2026, on ne compte pas les années depuis l’achat du logement par le parent : on part de l’ouverture de la succession, puis on vérifie les périodes révolues à la date de la vente. Le notaire détermine la durée exacte et les abattements correspondant aux deux assiettes fiscales.

Une situation d’indivision peut demander une attention supplémentaire. Si plusieurs héritiers détiennent des parts du logement, chacun cède ses droits. Si les parts d’un héritier ne sont pas toutes entrées dans son patrimoine à la même date, par exemple après une acquisition supplémentaire lors d’un partage, les dates et valeurs peuvent différer selon la fraction vendue. Ne remplacez pas ces éléments par une seule date supposée commune sans vérifier les actes.

Quels frais peuvent modifier la base de calcul ?

Le calcul commence par le prix de cession retenu dans l’acte de vente, auquel certains éléments peuvent s’ajouter ou se retrancher selon les règles et justificatifs. Le prix d’acquisition transmis par succession peut, lui aussi, être augmenté de certains frais réellement payés, notamment des frais de notaire et des droits d’enregistrement liés à l’acquisition à titre gratuit. La page d’impots.gouv.fr consacrée aux plus-values imposées indique que ces frais viennent augmenter la valeur vénale déclarée.

Rassemblez donc la déclaration de succession, l’attestation immobilière et les justificatifs des frais effectivement acquittés. N’appliquez pas automatiquement le forfait de 7,5 % parfois mentionné pour les frais d’acquisition d’un achat : la page fiscale distingue l’acquisition payante de l’acquisition gratuite par héritage ou donation. Les dépenses de travaux obéissent également à des conditions propres, notamment quant à leur nature, leur justification et leur prise en compte antérieure. Faites confirmer au notaire les frais qui peuvent être intégrés dans votre situation.

Côté vente, certains frais supportés par le vendeur et justifiés peuvent réduire le prix de cession retenu, comme une commission d’agence ou des diagnostics obligatoires. L’objectif est de comparer des montants établis selon les règles fiscales, et non simplement le prix affiché dans une annonce avec l’ancienne estimation successorale.

Comment passer du gain brut à l’impôt éventuel ?

La première opération est la différence entre le prix de cession corrigé et le prix d’acquisition corrigé. Si le résultat est positif, vous obtenez une plus-value brute. Supposons, à titre purement illustratif, qu’une quote-part héritée ait une valeur de succession de 150 000 euros et que le prix de cession correspondant, après prise en compte des éléments admissibles, soit de 190 000 euros : la plus-value brute serait de 40 000 euros. Ce n’est pas encore le montant imposable, car il faut ensuite examiner les abattements et exonérations.

Pour les ventes relevant du régime des particuliers, l’impôt sur le revenu est calculé au taux de 19 % sur la plus-value imposable après abattement ; les prélèvements sociaux sont au taux global de 17,2 %. Les abattements ne sont pas identiques pour les deux calculs. Selon les règles publiées par impots.gouv.fr, l’abattement pour l’impôt sur le revenu est de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième, puis de 4 % pour la vingt-deuxième année révolue. Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par année de la sixième à la vingt-et-unième, de 1,60 % pour la vingt-deuxième, puis de 9 % par année au-delà.

Conséquence pratique : l’exonération complète d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, tandis que celle des prélèvements sociaux est acquise après 30 ans. Avant ces échéances, les abattements réduisent progressivement les bases imposables. Ils portent sur la plus-value, pas sur le prix de vente.

D’autres exonérations peuvent exister selon le bien et la situation du vendeur. En particulier, l’exonération de résidence principale doit être vérifiée au regard de la situation de l’héritier vendeur : le fait que le logement ait été la résidence principale du défunt ne suffit pas à lui seul. Pour situer cette question parmi les étapes d’un projet immobilier, vous pouvez aussi consulter la rubrique achat et investissement immobilier. Les règles générales de taxation sont détaillées dans notre page sur l’imposition d’une vente immobilière.

Quels documents vérifier avant de valider le calcul ?

Avant la signature, réunissez les documents et contrôlez les points suivants :

• la déclaration de succession et la valeur attribuée au bien à la date du décès ;
• l’attestation immobilière et la quote-part revenant à chaque héritier ;
• les justificatifs des frais payés lors de la succession ;
• les actes de partage ou d’acquisition ultérieure de droits, s’il y en a ;
• les factures de travaux et justificatifs des frais supportés lors de la vente ;
• les dates exactes du décès et de la cession, qui déterminent la durée de détention.

Demandez au notaire de vérifier que la valeur de succession, les frais retenus, la durée et les abattements sont présentés séparément dans le calcul. Le notaire chargé de la vente établit en principe la déclaration de plus-value et règle l’impôt dû auprès de l’administration lors de la formalité de vente. Si une valeur successorale paraît incohérente ou si le partage a modifié les droits de chacun, signalez-le avant que le calcul ne soit finalisé et transmettez les pièces utiles. Une vérification en amont évite de confondre la valeur ancienne du bien, celle retenue au décès et le montant net de la vente.

Questions fréquentes

La valeur retenue pour la succession peut-elle être corrigée si elle semble trop élevée ?

La valeur portée dans la déclaration de succession sert de base au calcul de la plus-value, sous réserve des règles applicables. Si vous estimez qu’elle ne correspondait pas à la valeur du bien au décès, réunissez les éléments datés qui éclairent son état et le marché à cette date, puis demandez au notaire chargé de la vente d’examiner le dossier. Une correction n’est pas automatique.

Qui paie la plus-value si plusieurs héritiers vendent ensemble ?

Chaque héritier est concerné à proportion des droits qu’il cède, avec une valeur d’acquisition et une durée de détention correspondant à sa situation. Le calcul peut se complexifier si des parts ont été acquises à des dates différentes ou si un partage a modifié les droits détenus. Le notaire établit le calcul lié à la vente et précise la répartition retenue.

Le logement hérité est-il exonéré s’il était la résidence principale du défunt ?

Pas automatiquement. L’exonération de la résidence principale concerne, en principe, le logement qui constitue la résidence principale du vendeur au moment de la cession. Le fait que le défunt y ait vécu ne suffit donc pas, à lui seul, à exonérer l’héritier qui vend après le décès. Il faut vérifier les conditions applicables à la situation de chaque vendeur.