Comment calculer la plus-value d’un bien reçu par donation

Pour estimer le montant imposable, commencez par réunir l’acte de donation et les documents relatifs à la vente. La valeur indiquée dans l’acte, les frais que vous pouvez justifier et la date de transmission sont les principaux repères du calcul. Ils permettent de distinguer le gain réalisé depuis que vous détenez le bien de la hausse de valeur antérieure à la donation.

La méthode ci-dessous concerne un particulier qui vend directement un bien détenu dans son patrimoine privé, en pleine propriété, hors location meublée non professionnelle. Les règles peuvent différer pour d’autres situations, notamment une détention par société.

Quelle valeur retenir après une donation ?

La donation n’est pas un achat réalisé par le donataire. Pour calculer sa plus-value lors d’une vente ultérieure, le prix d’acquisition correspond à la valeur du bien retenue pour le calcul des droits de donation. C’est cette valeur, et non le prix payé des années plus tôt par le donateur, qui sert de point de départ. Service-Public.fr détaille cette règle et les étapes du calcul.

En pratique, reportez-vous à l’acte notarié et à la déclaration de donation. Vérifiez la valeur du bien ou de la part transmise, la date de l’acte, et si le chiffre concerne bien le droit que vous revendez. Une donation de la pleine propriété n’est pas le même cas qu’une transmission portant sur un droit démembré, c’est-à-dire séparant l’usage du bien de sa propriété. Cette dernière situation demande une analyse distincte.

Quels frais peuvent augmenter cette valeur ?

Les frais réellement payés à l’occasion de la donation peuvent augmenter le prix d’acquisition retenu, notamment les frais de notaire et droits d’enregistrement, lorsqu’ils sont justifiés et rattachables au bien. L’administration fiscale précise que ces frais s’ajoutent à la valeur vénale mentionnée dans l’acte. La valeur vénale désigne ici la valeur du bien retenue pour la transmission.

Ne confondez pas ces frais réels avec le forfait de 7,5 % parfois utilisé lors du calcul d’un bien acheté. Ce forfait est prévu pour les frais d’acquisition d’un bien acquis à titre onéreux ; il ne faut pas le transposer automatiquement à une donation. Pour une transmission gratuite, rassemblez plutôt les justificatifs des coûts effectivement supportés et vérifiez ceux qui sont admissibles.

Le prix de vente peut, lui aussi, être corrigé de frais de cession admissibles, sur justificatifs, par exemple certains frais de diagnostics ou de commission d’agence. Le calcul porte donc sur le prix de vente corrigé, auquel on compare le prix d’acquisition corrigé. Les dépenses de travaux suivent des conditions propres : vérifiez avec le notaire les dépenses admissibles et les justificatifs à conserver.

À quelle date commence la durée de détention ?

Pour le donataire, la période de détention commence à la date de la donation. Le BOFiP, la base officielle de doctrine fiscale, indique que le bénéficiaire est réputé propriétaire depuis cette date et que la valeur à retenir est celle du bien à la donation. La doctrine fiscale précise le traitement de la revente par le donataire.

Cette date importe parce que les abattements pour durée de détention sont calculés séparément pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Dans le régime général présenté par Service-Public.fr, il n’y a pas d’abattement pendant les cinq premières années de détention. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par année de la sixième à la vingt-et-unième, puis de 4 % pour la vingt-deuxième année révolue ; l’exonération d’impôt sur le revenu intervient après vingt-deux ans. Pour les prélèvements sociaux, les taux et la durée diffèrent : l’exonération totale intervient après trente ans. La date exacte de vente et le décompte légal des années sont donc à vérifier.

Comment faire un calcul simple ?

Prenons un exemple fictif, en pleine propriété, sans régime de location meublée. Une personne reçoit un logement dont la valeur retenue dans l’acte de donation est de 200 000 €. Elle justifie de 5 000 € de frais admissibles liés à la donation. Elle vend ensuite le bien 250 000 €, avec 3 000 € de frais de vente déductibles et justifiés.

Le prix d’acquisition corrigé est de 205 000 € : 200 000 € de valeur retenue, plus 5 000 € de frais admissibles. Le prix de vente corrigé est de 247 000 € : 250 000 € moins 3 000 € de frais de cession. La plus-value brute ressort donc à 42 000 €, avant les abattements éventuels liés à la durée de détention et avant l’examen d’une exonération applicable. Ces montants illustrent la formule ; ils ne préjugent pas de l’admissibilité de frais dans un dossier réel.

La formule de départ est : prix de vente corrigé moins prix d’acquisition corrigé. Si le résultat est positif, il s’agit d’une plus-value brute. On examine ensuite les exonérations et abattements, puis les règles d’imposition. La résidence principale bénéficie en règle générale d’une exonération sous conditions ; un logement reçu en donation n’est pas exonéré du seul fait de sa transmission.

Comment vérifier les pièces avant la vente ?

Mettez en regard quatre éléments : l’acte de donation, la valeur utilisée pour les droits, la date de l’acte et les factures des frais que vous entendez retenir. Ajoutez l’acte de vente ou le projet précisant le prix, puis les justificatifs des frais de cession. Vérifiez que chaque montant correspond au bien vendu et à votre droit de propriété, et non à une autre parcelle ou à une autre quote-part.

Si plusieurs personnes ont reçu des parts différentes, ou si le bien est détenu par une société civile immobilière, le calcul peut suivre des règles distinctes. La rubrique immobilier traite plus largement des questions liées à l’achat et à l’investissement immobilier ; pour une détention en société, les règles dépendent notamment de son régime fiscal, comme l’explique le dossier sur la plus-value d’une SCI.

Avant de retenir un chiffre, vérifiez que les valeurs et frais sont justifiés, que la date de donation est correctement prise en compte et que votre situation entre bien dans le régime des plus-values immobilières des particuliers. Le notaire chargé de la vente établit généralement les éléments de calcul et les formalités fiscales correspondantes. En cas de désaccord sur la valeur déclarée ou de situation particulière, faites vérifier les pièces par un professionnel compétent en fiscalité.

Questions fréquentes

Le prix d’achat initial du donateur sert-il au calcul ?

En principe, non. Pour un bien reçu par donation, le prix d’acquisition pris en compte est la valeur retenue pour calculer les droits de donation, et non le prix auquel le donateur avait acheté le logement. Il faut donc retrouver l’acte de donation et la valeur qui y est déclarée ou retenue. La situation peut appeler une analyse particulière si le bien ou le droit transmis ne correspond pas à la pleine propriété.

Puis-je appliquer le forfait de 7,5 % au bien reçu gratuitement ?

Le forfait de 7,5 % concerne les frais d’acquisition d’un bien acheté. Pour un bien reçu par donation, le prix d’acquisition est fondé sur la valeur retenue pour les droits de donation ; les frais de notaire et droits d’enregistrement effectivement payés peuvent, sous conditions, la majorer. Conservez les justificatifs et vérifiez leur rattachement au bien transmis.

La donation remet-elle à zéro la durée de détention ?

Pour le calcul de la plus-value lors de la revente par le donataire, la date de départ est celle de la donation. La période pendant laquelle le donateur détenait auparavant le logement ne s’ajoute donc pas à votre durée de détention. Cette durée compte pour les abattements applicables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Quels documents faut-il conserver pour calculer la plus-value ?

Gardez l’acte de donation et les pièces établissant la valeur retenue pour les droits, ainsi que les factures des frais de notaire et droits payés que vous souhaitez prendre en compte. Pour la vente, conservez l’acte et les justificatifs des frais de cession déduits. Les factures de travaux peuvent aussi être utiles si les dépenses répondent aux conditions fiscales applicables.