Calculer la plus-value d’une résidence secondaire avec deux exemples

À la vente d’une résidence secondaire, le montant de la plus-value ne se réduit pas à la différence entre le prix affiché dans l’annonce et celui payé à l’achat. Certains frais peuvent modifier les deux prix retenus, et le temps de détention n’allège pas de la même façon les deux impositions. Les exemples ci-dessous concernent un particulier résident fiscal français qui détient le logement directement, sans location meublée non professionnelle (LMNP). Ils montrent les étapes du calcul, avec des hypothèses explicites, pour vous aider à préparer les chiffres à vérifier avec le notaire.

Quels montants faut-il réunir avant de calculer ?

Le point de départ est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Pour le premier, retenez le montant inscrit dans l’acte, auquel peuvent s’ajouter certaines sommes reçues à votre profit ; des frais supportés par le vendeur lors de la cession peuvent être déduits s’ils sont justifiés. Pour le prix d’achat, partez du montant inscrit dans l’acte d’acquisition. Le détail officiel du calcul et des frais admis précise les éléments à examiner.

Le prix d’achat peut être majoré des frais d’acquisition justifiés ou, en remplacement de ces frais réels, d’un forfait de 7,5 % du prix d’achat. Si le logement est détenu depuis plus de cinq ans, les travaux éligibles peuvent être retenus pour leur montant justifié, sous conditions, ou remplacés par un forfait de 15 % du prix d’achat. Ces deux forfaits ne sont pas calculés sur le prix de vente. Le forfait travaux ne correspond pas à un remboursement de dépenses : c’est une majoration forfaitaire de la valeur d’acquisition pour le calcul fiscal. Pour distinguer ce qui entre dans cette catégorie, vous pouvez aussi vérifier les travaux pris en compte.

N’additionnez pas automatiquement un forfait et des dépenses réelles couvrant les mêmes frais ou travaux. Il faut vérifier les justificatifs, la nature des dépenses, les conditions d’éligibilité et le choix de méthode applicable. Des travaux d’entretien courant ne deviennent pas des dépenses éligibles simplement parce qu’ils ont coûté cher. Les simulations suivantes posent donc des hypothèses simplifiées : elles supposent que les forfaits mentionnés sont applicables, qu’aucun montant ne fait double emploi et qu’aucune exonération particulière n’est revendiquée.

La méthode s’inscrit dans les règles plus générales pour acheter ou investir dans l’immobilier, mais elle ne vaut pas pour toutes les formes de détention. Une SCI, un bien reçu par succession, une activité de location meublée ou une résidence détenue par un non-résident peut appeler un calcul différent. Ici, il s’agit d’un particulier résident fiscal français vendant en direct un logement qui n’a pas été loué en LMNP.

Pourquoi séparer l’impôt sur le revenu des prélèvements sociaux ?

Une fois la plus-value brute déterminée, on applique l’abattement pour durée de détention. Il réduit deux bases distinctes : celle de l’impôt sur le revenu (IR) et celle des prélèvements sociaux (PS). Les taux d’abattement ne sont pas identiques. Selon les règles publiées par impots.gouv.fr, l’abattement d’IR est de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième, puis de 4 % pour la vingt-deuxième année révolue. L’exonération d’IR est acquise au terme de 22 ans de détention.

Pour les PS, l’abattement est de 1,65 % par année au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième, de 1,60 % pour la vingt-deuxième année, puis de 9 % par année au-delà. L’exonération totale de PS est acquise après 30 ans. Les durées se comptent selon les dates d’acquisition et de vente retenues pour le calcul, et pas seulement d’après les années civiles indiquées sur un calendrier.

Les taux d’imposition de droit commun indiqués par l’administration sont de 19 % pour l’IR et de 17,2 % pour les PS. Ces taux s’appliquent aux bases respectives après abattement, et non deux fois à une base déjà réduite par l’autre impôt. Une taxe supplémentaire peut aussi s’appliquer dans certaines situations lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Il faut vérifier ce point séparément : le seuil ne s’apprécie pas en comparant simplement le prix de vente au prix d’achat.

Exemple 1 : une détention de dix ans

Supposons un achat à 180 000 €, une vente à 250 000 € et 5 000 € de frais de cession justifiés. Le propriétaire retient, pour cette simulation, le forfait d’acquisition de 7,5 % et le forfait travaux de 15 %, le bien étant détenu depuis plus de cinq ans et les conditions étant supposées remplies.

Le prix de vente retenu est de 250 000 € moins 5 000 €, soit 245 000 €. Le forfait d’acquisition représente 180 000 € × 7,5 % = 13 500 €. Le forfait travaux représente 180 000 € × 15 % = 27 000 €. Le prix d’acquisition corrigé est donc de 180 000 € + 13 500 € + 27 000 €, soit 220 500 €. La plus-value brute atteint 245 000 € − 220 500 € = 24 500 €.

Avec dix années complètes de détention, l’abattement IR porte sur les années de la sixième à la dixième, soit cinq années à 6 % : 5 × 6 % = 30 %. La base IR est de 24 500 € × 70 % = 17 150 €. À 19 %, l’IR calculé est de 17 150 € × 19 % = 3 258,50 €.

Pour les PS, cinq années à 1,65 % donnent un abattement de 8,25 %. La base PS est de 24 500 € × 91,75 % = 22 478,75 €. À 17,2 %, les PS calculés sont de 22 478,75 € × 17,2 % = 3 866,345 €, soit 3 866,35 € après arrondi au centime. Le total indicatif de ces deux montants est de 7 124,85 €. Dans cette simulation, la base IR après abattement est inférieure à 50 000 € ; elle ne déclenche donc pas la taxe supplémentaire liée au seuil présenté plus haut. Le calcul réel dépend des éléments retenus dans l’acte et des arrondis appliqués.

Exemple 2 : une détention de vingt-cinq ans

Prenons un achat à 200 000 €, une vente à 350 000 € et 5 000 € de frais de cession justifiés. On suppose, là encore, que le vendeur peut retenir les forfaits d’acquisition et de travaux. Le prix de vente net retenu est de 345 000 €. Les forfaits représentent 15 000 € pour les frais (200 000 € × 7,5 %) et 30 000 € pour les travaux (200 000 € × 15 %). Le prix d’achat corrigé atteint 245 000 €, et la plus-value brute est donc de 345 000 € − 245 000 € = 100 000 €.

Après 22 ans de détention, l’IR est exonéré : la base taxable à cet impôt est nulle, même si la plus-value brute de départ s’élève à 100 000 €. Pour les PS, le calcul n’est pas terminé. De la sixième à la vingt-et-unième année, l’abattement atteint 16 × 1,65 % = 26,4 %. Il faut ajouter 1,6 % au titre de la vingt-deuxième année et 3 × 9 % = 27 % pour les années vingt-trois à vingt-cinq. L’abattement PS total est de 55 %. La base PS est de 100 000 € × 45 % = 45 000 €, et les prélèvements sociaux calculés à 17,2 % s’élèvent à 7 740 €. L’exonération d’IR au bout de 22 ans ne signifie donc pas que les PS sont déjà exonérés : leur exonération complète intervient après 30 ans.

Comment vérifier l’estimation avant la vente ?

Reprenez les dates exactes figurant dans les actes et vérifiez si la durée de détention correspond bien au nombre d’années révolues retenu. Rassemblez l’acte d’achat, les factures de travaux, les justificatifs de frais d’acquisition et de vente, ainsi que tout document expliquant une somme ajoutée au prix de vente. Pour les frais ou travaux, comparez le montant justifié avec le forfait éventuellement applicable, sans compter deux fois une même dépense.

Contrôlez ensuite les deux bases séparément : plus-value brute diminuée de l’abattement IR, puis plus-value brute diminuée de l’abattement PS. Appliquez les taux aux bases correspondantes, et examinez à part la possible taxe supplémentaire sur les plus-values élevées. Ce découpage permet de repérer une erreur fréquente : appliquer un seul pourcentage d’abattement à l’ensemble de la plus-value, ou confondre exonération d’IR et exonération de PS.

Le notaire chargé de la vente établit la déclaration et effectue les formalités de paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière. Transmettez-lui les pièces et demandez le détail des montants utilisés si l’estimation diffère de votre calcul. Pour situer ces étapes par rapport aux autres règles applicables à la vente, le point sur la fiscalité de la vente immobilière peut compléter les calculs présentés ici. Ces exemples sont pédagogiques et ne remplacent pas la vérification de votre dossier individuel.

Questions fréquentes

Le notaire calcule-t-il et prélève-t-il l’impôt sur la plus-value ?

Pour la vente d’un immeuble, le notaire établit la déclaration de plus-value et règle l’impôt lors des formalités de vente. Le calcul présenté dans l’acte tient compte des justificatifs et des règles applicables à votre situation. Il sert de référence pour le montant prélevé ; demandez à examiner les prix retenus, les frais ajoutés ou déduits et la durée de détention avant la signature.

Une moins-value sur la résidence secondaire peut-elle réduire un gain immobilier ultérieur ?

En principe, une moins-value immobilière n’est pas imputable sur la plus-value d’un autre bien. Il existe des cas particuliers, notamment certaines ventes en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives. Ne déduisez donc pas automatiquement la perte d’une vente de votre prochain calcul : faites vérifier si une exception correspond exactement à l’opération réalisée.

Le calcul est-il le même si la résidence secondaire a été louée en meublé ?

Non, les simulations ci-dessus excluent la location meublée non professionnelle. Pour certaines ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits des revenus locatifs peuvent être réintégrés au calcul de la plus-value, sous conditions et avec des exceptions. Le régime LMNP doit donc être traité à part, à partir de l’historique de location et des amortissements effectivement déduits.